Membangun Rumah Dengan Biaya Rp 2,5 jt/m2 Kebawah?

Krisis moneter terjadi lagi dan kali ini bukan di Asia saja melainkan seluruh dunia, bagi banyak pihak jelas akan sangat berdampak, khususnya jelas bagi bidang usaha yang saya tekuni yaitu properti. Bayangkan saja berdasarkan informasi harga baja terakhir saya dapatkan adalah mencapai 9000rb/kg untuk jenis IWF 200, sedangkan untuk besi beton sebagai contoh saja besi ? 8mm (bukan yang full) sudah mencapai 52rb/btg. Bisa dibayangkan berapa dana yang dibutuhkan untuk membangun sebuah rumah 2 lantai dengan luas 120m2 (untuk beberapa wilayah bahkan harus diurug cukup tinggi supaya terhindar dari banjir, seperti di daerah kelapa gading). Kalau tahun kemarin untuk membangun sebuah rumah dengan desain modern minimalis (spesifikasi bahan kualitas menengah) mungkin membutuhkan dana sebesar 2,5-3jt/m2, jelas tahun ini akan mengalami peningkatan yang cukup signifikan.

Alternatifnya bagi sebagian orang adalah dengan membeli rumah yang sudah jadi atau membeli apartemen yangsupply dari pengembang saat ini cukup banyak pilihan dengan ragam alternatif pembiayaan yang cukup meringankan, tapi bagi sebagian orang yang ingin memiliki rumah yang desainnya sesuai dengan keinginan sendiri dengan dana yang pas-pasan, kenaikan harga material ini jelas membuat kepala jadi lieur (bhs. Sunda: pusing). Lalu apa yang harus dilakukan? Menunda membangun rumah impian Anda, namun resikonya harga material akan lebih naik lagi, atau tetap membangun dengan resiko pembangunan berhenti di tengah jalan karena dana yang ada tidak cukup untuk mengimbangi kenaikan harga. Dua-duanya jelas bukan pilihan yang menentramkan hati.

Jadi sebaiknya harus bagaimana?

Saran saya adalah tetap membangun tetapi dengan perencanaan yang matang. Carilah konsultan arsitek atau yang sekaligus kontraktor yang berpengalaman dalam menangani proyek dengan tight budget, sehingga rumah impian Anda tetap dapat terwujud dengan tidak menghilangkan aspek keamanan, kenyamanan, dan keindahan suatu bangunan. Sekedar gambaran singkat agar rumah dengan biaya <2,5jt/m2>

Mengapa saya menyarankan mencari konsultan/kontraktor yang berpengalaman dalam menangani proyek tight budget, agar dengan pengalaman mereka struktur bangunan rumah Anda dapet di desain seefisien mungkin dan tetap aman tanpa menggunakan FK (Faktor Keamanan/Safety Factor) yang terlalu besar (sebagai contoh saja, baru-baru ini saya diminta untuk membuat perkiraan RAB rumah tinggal oleh calon klien saya dan setelah saya periksa menurut pengalaman saya ada beberapa yang bisa dihemat pada desain struktur yang dibuat oleh konsultannya. Antara lain adalah menggunakan besi baja dengan diameter yang lebih kecil terutama untuk kolom praktisnya).

Selain pada bagian struktur, pemilihan material finishing juga berpengaruh banyak dalam mengurangi biaya bangun rumah, namun juga perlu dilihat dengan apakah sesuai dengan desain arsitekturalnya. Contohnya adalah dinding kita dapat menggunakan material yang bisa di ekspos sehingga penggunaan semen untuk plesteran dan acian dapat berkurang, serta tidak perlu menggunakan cat dinding, serta upahpun akan mengalami penghematan. Anda juga dapat melakukan alternatif finishing untuk mengganti batu tempel, contohya dengan mencamprot dinding, agar tetap terlihat ada motifnya tapi tetap murah yang dikombinasikan dengan cat eksterior.

Dengan dilakukannya berbagai efisiensi baik dari segi upah dan bahan (menggunakan material alternatif), maka membangun rumah impian Anda yang aman, nyaman, indah serta tidak terlihat murahan tetap bisa terwujud, dengan harga 2,5jt/m2 ke bawah.

Selamat bangun rumah!

Atap

Tulisan ini adalah tulisan pertama saya di tahun 2009, semoga sedikit banyak dapat membantu bagi Anda yang hendak membangun rumah.

Salah satu elemen dalam rumah adalah atap yang berfungsi untuk melindungi penghuni rumah dari hujan dan panas. Atap selain berfungsi melindungi (sebagai fungsi utama) juga dapat mempercantik rumah yang Anda tinggali bila desainnya selaras. Elemen pada atap terbagi atas dua , yaitu rangka atap dan penutup atap. Pada tulisan saya kali ini, saya akan mencoba mengupas ke dua elemen ini berdasarkan pengalaman saya dalam membangun rumah.

Rangka Atap

Rangka untuk atap ada bermacam-macam jenisnya, rangka atap yang terbuat dari kayu, beton, baja, baja ringan, serta campuran. Saat ini rangka atap yang sedang popular adalah yang terbuat dari baja ringan. Namun baja ringan inipun masih dapat dibedakan berdasarkan jenis coatingnya. Baik, akan saya coba kupas satu persatu.

Rangka atap yang terbuat dari kayu sudah dari dulu ada dan merupakan jenis rangka atap yang paling banyak digunakan pada rumah tinggal, pertama karena kayu mudah didapat dan harganya cukup terjangkau, namun itu dulu, saat ini harga kayu sudah lebih tinggi daripada besi dan membutuhkan perawatan yang cukup merepotkan terutama daerah tropis seperti Indonesia yang rentan terhadap serangan rayap (Jakarta khususnya). Saat ini saya mendapati harga kayu kering oven Samarinda harganya sudah 11juta per kubiknya, jadi untuk saya sendiri proyek-proyek yang sudah dikerjakan dan sedang dikerjakan saya tidak menggunakan rangka atap yang terbuat dari kayu.

Rangka atap beton, sebenarnya tidak secara keseluruhan rangka atapnya terbuat dari beton melainkan hanya kuda-kuda dan nok baloknya saja. Biasanya untuk atap yang menggunakan kuda-kuda dan nok balok beton, untuk gordingnya saya menggunakan besi kanal C (CNP), kaso dan rengnya saya menggunakan besi hollow. Kelebihan dari rangka beton ini salah satunya dari sisi arsitektural, atap bisa diekspos sehingga penggunaan plafond bisa diminimalkan yang secara otomatis biaya akan dapat ditekan.

Rangka atap yang terbuat dari baja biasanya menggunakan IWF sebagai kuda-kuda dan nok baloknya, tergantung dari desain yang telah ada. Bila ditinjau dari segi biaya, menggunakan rangka atap baja ini masih lebih murah dan lebih cepat bila dibandingkan dengan rangka atap yang terbuat dari beton. Namun karena harga sangat relatif dan berubah-ubah setiap saat, saya tetap merekomendasikan untuk menghitung secara teliti perbandingannya, karena bisa saja saat tulisan ini dibuat menggunakan baja lebih murah daripada beton namun dilain waktu dapat terbalik.

Rangka atap baja ringan saat ini sedang popular, pertama karena praktis pemasangannya, relatif cepat (paling cepat dibanding rangka atap lainnya), banyak pilihannya (jadi Anda dapat membanding-bandingkan dari beberapa merk yang telah ada supaya bisa mendapatkan harga dan kualitas yang paling tepat). Rangka atap baja ringan sepengetahuan saya terdiri atas dua jenis coating, galvanis dan zinc alume. Secara kualitas zinc alume lebih baik dibandingkan dengan saudaranya yang galvanis, namun jelas harganya lebih tinggi, biasanya berbeda sekitar 10rb-30rb perm2 nya. Anda bisa mencari di yellow pages atau googling untuk mencari tahu merk-merk yang beredar di pasaran. Biasanya untuk jenis atap pelana dengan penutup atap genteng keramik harganya berkisar 135rb-145rb perm2, tergantung merknya. Biasanya garansi diberikan antara 10 tahun hingga 15 tahun, cukup menenangkan saya rasa.

Penutup Atap

Ada bermacam-macam penutup atap yang biasa digunakan untuk rumah tinggal, antara lain genteng keramik, genteng beton, aspal bitumen, zinc alume, dan sirap. Untuk terakhir tidak akan saya bahas, karena memang sudah jarang dipakai saat ini.

Genteng keramik sudah digunakan sebagai penutup atap sejak berabad-abad, dan sekarang telah ada jenis-jenis yang lebih “manis” tampilannya dengan warna yang bermacam-macam serta ada yang di glazur. Merk yang beredar di pasaran pun bermacam-macam, biasanya harga berkisar antara 6rb sampai 10rb, tergantung merk, jenis, warna dan finishingnya. Anda dapat mendatangi toko material untuk survey harga dan kualitasnya.

Genteng beton saat ini juga sangat popular bahkan mulai menggeser genteng keramik, selaras dengan makin banyaknya rumah yang bergaya “minimalis”. Namun genteng beton walaupun bentuknya bisa datar, lebih berat dari pada genteng keramik sehingga beban bagi struktur atap pun relatof lebih besar sehingga berakibat rangka atap yang digunakan harus lebih kokoh untuk menahan beban sendiri (dead loadnya) yang secara langsung berakibat pada lebih mahalnya biaya untuk rangka atap.

Genteng yang dari aspal bitumen merupakan salah satu genteng kelas elite karena tampilannya yang mewah (datar dan rata) dan harganya yang lebih tinggi dari pada genteng keramik dan beton. Untuk salah satu merk yang saya pernah pakai harga terakhir saya dapatkan adalah 135rb/m2, belum termasuk ongkos pasang, multipleks sebagai dasarnya dan heat insulator. Namun pemasangan atap jenis ini sangat cepat (dapat dilakukan kurang dari satu hari kerja), tahan bocor, dan tampilannya yang memang indah.

Cukup sekian dulu tulisan saya kali ini setelah sekian lama tidak menulis karena disibukkan dengan proyek-proyek yang sedang berjalan, semoga tulisan ini dapat membantu sedikit banyak, dan saya dapat bisa lebih sering dan teratur untuk mengupdate tulisan saya di blog ini.

Selamat bangun rumah!